Evžen Korec na tému: „Pravdy a klamstvá na realitnom trhu“

Úspešný český podnikateľ a majiteľ developerskej spoločnosti EKOSPOL. Po absolvovaní Karlovej univerzity pracoval v ČSAV. V roku 1992, po svojom návrate zo zahraničia, založil developerskú spoločnosť EKOSPOL a odvtedy je jej generálnym riaditeľom a predsedom predstavenstva.

V rokoch 2010, 2011, 2012 aj 2013 sa stal opakovane najcitovanejšou osobnosťou českého developmentu, rovnako ako jeho spoločnosť EKOSPOL najcitovanejšou developerskou firmou. Evžen Korec je zaradený medzi významné osobnosti Českej republiky v encyklopédii Who is…? v Českej republike publikovanej švajčiarskym vydavateľstvom Hübners Who is who av publikácii Kto je kto Osobnosti českej súčasnosti vydavateľa M. Třeštíka. V roku 2013 bol Evžen Korec ocenený prestížnou cenou Manažér odvetvia v segmente výstavby nehnuteľností, prenájmu a developmentu pri udeľovaní prestížnych cien Manažér roku 2012.

Kedy a ako Vás napadla myšlienka začať podnikať v oblasti nehnuteľností?

Napadla ma v čase môjho dlhodobého pobytu v Nemecku, keď som bol v tom čase na špičkovej univerzite v Göttingene. Tu som pracoval v lekárskom výskume a takým súhrnom náhod som sa dostal k tomu, akým spôsobom sa development robí v Nemecku. Videl som, ako sa robí, dnes už z môjho pohľadu, v malej developerskej firme, ktorá ale mala to know-how západoeurópskeho trhu.

Keby ste sa mali znovu rozhodnúť v akej oblasti podnikať, boli by to opäť nehnuteľnosti?

Bol by to celkom určite opäť development. Myslím si, že je iba málo oblastí, kde je možné, aby česká firma, ktorá má síce slušný, ale nie závratný kapitál, viedla trh. Keď sa pozriete na celé hospodárstvo Českej republiky, tak development je jednou z mála oblastí, kde je česká firma schopná prevalcovať aj nadnárodné giganty. Keď sa pozriete na ostatné odbory, víťazia tu nadnárodné firmy, ale pri developmente môže byť lídrom aj firma česká. Ekospol je v súčasnej dobe lídrom trhu, má najväčší podiel predaných bytov na trhu, ale nie je to iba tým, že má kapitál, tu musíte mať aj know how a iný prístup, než má väčšina nadnárodných firiem, ktoré sa v SR v oblasti developmentu pohybujú. Development som si vybral aj preto, že je to niečo iné ako výroba spotrebného tovaru. Ak vyrábate tovar, napríklad topánky, tak tie sa ošúpu a vyhodia, ale to, čo sa postaví, stojí desiatky až stovky rokov a vypovedá to o tých, ktorí tieto budovy postavili. Takže tí, ktorí robia development, vytvárajú vlastne dejiny Prahy.

Odporúčate byt ako najlepšiu investíciu, nie sú však lepšie investície napríklad domy, pozemky a akcie?

Nehnuteľnosť všeobecne je najlepšou investičnou príležitosťou, pokiaľ predpokladáme, že investorom je osoba, ktorá investuje v rozmedzí 1-10 miliónov korún a pokiaľ porovnám 3 atribúty investície riziko, výnos a likviditu, tak nehnuteľnosti predstavujú optimum v tom, že pri veľmi malom riziku a pri slušnej likvidite prinášajú veľmi slušný výnos, okolo 5% ročne. Ideálne na investíciu je malý byt do 50 m2, 1 + kk alebo 2 + kk, kde je najlepší pomer medzi výnosom a investíciou. Čím väčší byt, tým je ten pomer horší. Ak ako investíciu zvažujem rodinný dom, tak pri kúpe rodinného domu na prenájom potrebujem investíciu od 6 do 10 miliónov korún a tu nedosiahnem nikdy také percento výnosu ako u bytu. Tu sa výnos pohybuje najviac okolo 3%. Samozrejme hovorím všeobecne, existujú výnimky, ale všeobecne byt je preto na investíciu lepší. Keď vezmem aj iné investičné príležitosti napr. investíciu do zlata, tak zisk realizujem až pri predaji a cena zlata, pokiaľ ju porovnám dlhodobo, kolíše, nerastie. Ak porovnám nehnuteľnosti, tak ich cena rastie rýchlejšie ako inflácia a to nezávisle od krízy. A to platí aj v Európe. Ak porovnám akcie, tak tu je veľká rizikovosť, pretože do akcií musí investovať osoba, ktorá má o tomto trhu veľmi podrobné informácie, ako aj informácie, ktoré nie sú verejne dostupné. Pokiaľ sa v tejto oblasti investor detailne neorientuje, tak to podľa mňa nie je najvhodnejší investičný nástroj a prináša neúmerne vysoké riziko.

Čo je podľa vás najdôležitejšie pri kúpe nehnuteľnosti?

Rozhodujúca je lokalita: mikro lokalita (akým spôsobom je byt situovaný, výhľad, dostatok zelene, hluk) aj makro lokalita (okolie projektu, služby, doprava do centra). Nie je ani tak nutné vziať absolútnu vzdialenosť, ale časovú vzdialenosť. Lokality, ktoré sú v blízkosti dostupnosti metra, sú určite lepšie ako lokality, ktoré sú bližšie k centru, ale nemajú k dispozícii metro alebo električka. Druhým veľmi podstatným atribútom je pomer ceny a kvality.

Ako teda poznám, že za byt platím cenu primeranú a kedy už je byt predražený?

Platí tzv. „Korcovo pravidlo“, ktoré hovorí, že pri bytoch, ktoré sú max. do 50 m2, cena bytu (vrátane dane) musí predstavovať maximálne 20-násobok ročného nájomného. A toto pravidlo platí takmer univerzálne. Pri väčších bytoch (veľké 2+kk, 3+kk) je to maximálne 25 násobok. Výšku nájomného si overím jednoducho porovnaním daného trhu alebo porovnaním informácií pri niekoľkých realitkách. Keď teda vezmem príklad mám garsónku, mesačný nájom umožňujúci výber z mnohých potenciálnych nájomcov je 7 500 Sk, teda 90 000 Sk ročne. Keď spočítam 20 násobok nájomného, ​​tak maximálna cena tejto garsónky je 1 800 000 Sk. Mala by stáť aj menej. Podotýkam, že toto pravidlo 20 násobku platí nezávisle od polohy. Tá exkluzivita lokality sa totiž musí odrážať vo výške nájomného. Toto pravidlo je naozaj veľmi užitočné pri kúpe bytu, keď potrebujem zistiť, či byt nie je už predražený.

Aké sú najbežnejšie triky developerov, na ktoré si dať pozor? V čom developeri najviac klamú a prečo?

Po prvé by som spomenul pozemok. Je absolútne nutné, aby developer vlastnil pozemok, na ktorom je projekt postavený. Tých developerov, ktorí skutočne nevlastnia pozemok je relatívne málo, ale ak vezmem historický príklad, keď nemenovaná firma stavala projekt v Zelenom údolí, tak pozemky nevlastnila a osoba, ktorá pozemky vlastní sa rozhodla to využiť najlepším možným spôsobom a teraz sa rieši to, za akú cenu pozemky nakúpia alebo či byty zbúrajú. Preto naozaj považujem túto kontrolu, či developer pozemky vlastní, za kľúčovú ale málokto z kupujúcich to robí.

Ďalej je určite veľmi podstatné sledovať systém ceny bytov u jednotlivých developerov. Musím zistiť, či cena, za ktorú developer byt ponúka, zodpovedá tomu, akým spôsobom je vytvorený splátkový kalendár, ktorý kopíruje výstavbu projektu, alebo je to cena typu zaplať hneď, aj keď sa bytový dom ešte nestavia, a ak chceš kalendár, ktorý zodpovedá rozostavanosti v priebehu výstavby, tak sa cena navyšuje. Toto je trik, ktorý sa na rozdiel od toho prvého používa úplne bežne. Ďalší trik je trik s kotolňami. Developer nepostaví kotolňu, neplatí za ňu a nechá ju postaviť inou firmou. V tomto prípade ale zaviaže všetkých vlastníkov bytu v tom, že vlastníci nemajú inú možnosť ako odoberať teplo z takto zhotovenej kotolne a to teplo je v niektorých prípadoch veľmi predražené. Je teda veľmi dobré si skontrolovať, či developer postaví kotolňu za vlastné prostriedky a prevedie ju do podielového vlastníctva všetkých majiteľov bytu. Jedinou výnimkou je nevypovedateľná zmluva s teplárenskými spoločnosťami (napríklad Pražská teplárenská), kedy v tomto prípade to nie je trik, pretože tieto spoločnosti majú regulované ceny. Takže v tomto prípade na to zákazník nemôže doplatiť.

Ďalším trikom sú všeobecne nevýhodné a nevypovedateľné zmluvy. Solídny developer musí uzavrieť rad zmlúv, ale tie zmluvy musia uzatvárať tak, aby boli vypovedateľné. Ak sa spoločenstvo vlastníkov zdajú tie zmluvy nevýhodné, tak by mali mať možnosť od nich odísť. Typické také zmluvy sú na prevádzku recepcie alebo ostrahy. Recepcia v bežnom bytovom areáli nemá vôbec žiadny význam, to je iba zbytočné vyťahovanie peňazí z klientov. A takáto nevypovedateľná zmluva na prevádzku recepcie je ďalším z trikov, ktoré developeri radi využívajú.

Predstavme si, že investor má vlastné prostriedky na obstaranie bytu, je dobré aj v tomto prípade využiť hypotekárny úver alebo iné cudzie zdroje?

Cudzie zdroje je lepšie si vziať iba v tom prípade, že investor je schopný svoje vlastné zdroje zhodnotiť podstatne lepším spôsobom ako peniaze, za ktoré získava hypotéku. Mám na mysli RPMN, nielen vlastný úrok. Za predpokladu, že investor má financie, ktoré je schopný zhodnotiť 7% ročne, tak potom dáva zmysel skutočne mať aj hypotéku na byt, pri dnešných nízkych cenách úrokov okolo 2,5%. Keby však chcel uložiť peniaze na termínovaný účet, kde má úrok okolo 1%, tak to zmysel nemá.

Mám pocit, že z každej strany sa na mňa valia ponuky mnohých developerov. V tejto chvíli sa plánuje alebo už stavajú tisíce nových bytov v Prahe. Nemôže sa stať, že sa v jeden okamih trh presýti, a ceny bytov začnú padať rapídne dole?

Nie je to tak, že sa byty prestanú stavať. Dopyt po bytoch je totiž nepretržitý, zvlášť tu v Prahe, kde je výnimočný potenciál v tom, že sa sem sťahujú ľudia za prácou a zároveň tí, ktorí získavajú vyššiu životnú úroveň, tak sa sťahujú z panelových bytov do novostavieb. Preto si nemyslím, že ceny bytov začnú padať dole.

Otázka na telo, aké sú marže developerov na predávaných bytoch?

Presnejšie povedané rentability výnosov (pomer zisk/výnosy) sa pohybujú od 10 do 40 percent. Rentabilita výnosov EKOSPOLU sa pohybuje od 10 do 15 percent.

Aký je podľa vás tip na úspech v živote?

Úspechu v živote dosahujú ľudia, ktorí žijú svojou prácou a ich práca pre nich nie je iba zamestnaním, ale predovšetkým prostriedkom vlastnej realizácie. Dovoľujem si spomenúť moje krédo, ktoré znie: Základnou podmienkou úspešného podnikania je originalita, tvorivé myslenie a veľmi schopní spolupracovníci. Pre skutočných manažérov nie je práca iba zamestnaním, ale predovšetkým prostriedkom pre vlastnú realizáciu.